IMMOBILIER : la nue-propriété, un investissement rentable !
Voilà un terme souvent employé, on l’a tous entendu : mes parents m’ont fait une donation, ils continuent d’occuper la maison, au moment du décès, je récupère gratuitement l’usufruit.
C’est vrai !
C’est une technique de transmission de patrimoine qui peut être utilisée, aussi, dans le cadre d’un investissement immobilier rentable.
De quoi parle-t-on ?
- Selon l’article 544 du code civil: « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements »
Le droit de propriété porte sur un bien immobilier mais aussi sur le mobilier.
- Le droit de propriété est un droit réel qui confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien, savoir : l’usus: le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien, le fructus : le droit de percevoir les revenus (fruits) d’une chose ou d’un bien, l’abusus : le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier).
- Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement c’est-à-dire d’une répartition des prérogatives qu’il confère.
- Le démembrement donne lieu à la coexistence de 2 droits réels: l’usufruit et la nue-propriété.
Comment utiliser cette technique dans le cadre d’un investissement immobilier, quelles en sont les avantages, les contraintes ?
Pour réaliser une bonne affaire, il faut réunir au moins 4 éléments :
- une demande forte : demande de logements à loyers modérés, importante
- une offre limitée : carence, insuffisance de logements à loyers modérés
- Une garantie des loyers
- Un prix attractif
- Être accompagné par un professionnel
Pour l’exemple, notre client souhaite investir à Paris, intra-muros, son budget est limité.
Nous lui proposons d’acquérir la nue-propriété d’un appartement, avec cave, très bien situé : il économise 30% de la valeur du bien.
Il évite les avatars de la mise en location (frais de sélection d’un locataire, recouvrement des impayés éventuels), il n’entretien pas le bâtiment, ni ne paye de taxe foncière.
En plus, son acquisition n’entre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
En échange, un bailleur professionnel loue l’appartement pendant 15 ans, il perçoit les loyers, entretien l’immeuble et supporte la taxe foncière.
A l’issue du bail, notre investisseur récupère la pleine propriété du lot, refait à neuf, et peut en disposer comme il l’entend.
Il a le choix : le conserver ou revendre son lot au prix du marché, et réaliser une belle plus-value, dont une partie ne sera pas taxée.
Pour l’exemple, notre client a investi 350 000€ (prix de la Nue-propriété), financés par un prêt bancaire sur 15 ans, pour acquérir un appartement de 500 000€.
Il le vend 15 ans plus tard beaucoup plus cher compte tenu de l’évolution des prix parisiens, mais l’impôt sur la plus-value sera finalement faible : notre client peut espérer plus d’un doublement pour son investissement. Le prix du m² moyen à Paris est passé de 2 740€ en 2000 à 11 116€ en 2020… (source : Money Vox)
L’utilisation de cette technique s’avère être particulièrement rentable pour l’investisseur, avec un risque mesuré, et très peu coûteuse d’un point de vue fiscal.
Avantages :
- Un investissement lucratif
- Aucun souci lié à la location du lot
- Pas de taxe foncière
- Pas d’IFI
- Possibilité de revendre avant le terme prévu
- Pas de charges de copro…
DIAL IMMO accompagne ses clients plus que jamais, sélectionne avec le plus grand soin les investissements proposés en fonction des besoins exprimés. Nos propositions accessibles à partir d’un effort d’épargne de 200€/mois et nos solutions de crédits permettent à tous de réaliser leurs opérations en toute sérénité.
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