Dilemme : investir dans l’immobilier neuf ou ancien ?
Aujourd’hui il peut paraître compliqué de choisir entre l’investissement dans l’immobilier ancien, ou dans l’immobilier neuf.
Il est évident que cela dépend des objectifs de l’investisseur et du mode d’acquisition du bien (achat, ou héritage).
En effet, les choix effectués ont des conséquences fiscales importantes.
Par exemple, la location nue (un appartement ou une maison loué à un particulier) met le propriétaire dans une situation qui peut vite devenir délicate. D’abord le propriétaire doit s’interroger sur le risque locatif : le locataire est-il de bonne foi, remplit-il les conditions financières pour assumer le loyer et les charges ? La copropriété a-t-elle prévu des travaux dans un avenir plus ou moins proche ? etc.
Pour se prémunir contre ces risques, il est clair qu’il faut absolument avoir recours à un professionnel qui accompagnera le propriétaire dans sa sélection du locataire et la gestion de son bien.
D’un point de vue fiscal, les loyers seront ajoutés aux revenus d’activités perçus par le foyer fiscal et, en plus, seront soumis à la CSG-CRDS au taux de 17,2%. Peu d’investisseurs y pensent, et pourtant…
On peut arriver à une situation paradoxale dans laquelle un contribuable verra ses revenus fonciers représenter plus d’impôts que ses revenus d’activités…
Louer dans le neuf ou dans l’ancien, dans ce cas de figure présente les mêmes avantages et les mêmes inconvénients. Sauf, si l’investisseur se fait accompagner pour analyser sa situation fiscale.
Il existe plusieurs dispositifs proposés aux contribuables qui permettent de combiner investissement et réduction d’impôts. Si le risque locatif reste le même, l’utilisation du bon dispositif permet de financer une partie de l’acquisition grâce aux économies d’impôts réalisées.
Si un investissement sans risque n’existe pas, voyons une autre option.
Existe-t-il un moyen de se constituer un patrimoine immobilier, de percevoir des revenus, sans risque locatif, sans modifier son imposition ?
Oui ! L’immobilier « géré ».
La solution de l’immobilier géré consiste à investir dans l’achat d’un lot géré par une société qui ne fait que ça. Cela concerne évidemment le Loueur en Meublé non Professionnel.
Ce dispositif permet de cumuler tous les avantages de l’investissement immobilier sans les contraintes liées au risque locatif, l’investisseur n’a aucun rapport avec son locataire. C’est le gestionnaire qui fait son affaire de la relation avec le locataire, et du règlement des loyers.
L’investisseur touche ses loyers même si le lot est inoccupé. C’est magique ?
Pas du tout !! Cela relève de l’application du bail commercial qui lie le propriétaire et le gestionnaire.
Ensuite, l’application du plan comptable, et l’allègement des formalités administratives accroissent l’attractivité de cette solution : l’inscription au registre du commerce n’est plus nécessaire, les loyers perçus ne subiront ni imposition sur le revenu, ni prélèvements sociaux !
Où est le risque ?
Les points de vigilances sont bien entendu la qualité du gestionnaire, la catégorie de résidence choisie, les clauses du bail.
Là encore, l’accompagnement par un professionnel de la gestion de patrimoine est incontournable.
Conclusion : il est possible de se constituer un patrimoine immobilier de rapport, de percevoir des loyers sans alourdir sa fiscalité, avec des risques très faibles.
par 
